商业综合体行业报告分析 中国商业综合体零售现状分析

商业综合体，源自“城市综合体”的概念，但是两者有着明显区别。商业综合体，是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。

(资料图)

城市综合体是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”(功能聚合、土地集约的城市经济聚集体)。

如果你想了解商业综合体行业的内外部环境、行业发展现状、产业链发展状况、市场供需、竞争格局、标杆企业、发展趋势、机会风险、发展策略与投资建议等进行了分析……我们研究院撰写的《2023-2028年中国商业综合体行业深度调研与发展趋势预测研究报告》。重点分析了我国商业综合体行业将面临的机遇与挑战，对商业综合体行业未来的发展趋势及前景作出审慎分析与预测。

近日，国家发展改革委发布《“十四五”新型城镇化实施方案》(以下简称《方案》)，对“十四五”时期推进新型城镇化的目标任务、政策举措进行了全面部署，强调以推动城镇化高质量发展为主题，以转变城市发展方式为主线，以体制机制改革创新为根本动力，以满足人民日益增长的美好生活需要为根本目的，深入推进以人为核心的新型城镇化战略。

随着人们生活质量的不断提高，消费理念逐渐升级，城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度后的必然产物。在全国地产投资处于低迷的状况下，城市综合体的投资总量却被逐步激发。

2018年中国商业综合体带动的零售消费市场规模已经达到36.6万亿元。随着近期中国各城市城市综合体的相继竣工，预计2021年城市综合体带动的零售消费市场规模将突破47万亿元。

城镇化将激发更多品牌的兴起,促使城市商业空间向新型的商业综合体形态迭代升级。品牌组合提升、数字智能应用、服务体验升级将成为城市综合体的未来发展趋势,以顺应从简单消费向沉浸式消费体验转型。

商业综合体是基于传统城市商业而产生的一种新的商业发展思路,是以商业为基础,融合城市文化、交通、工作、娱乐等各方面而形成的商业综合体,也是对城市商业中心原有各项商业资源的有效整合。

中国主要一线城市以北京上海为首，拥有超过100家购物中心，且核心商圈租金超过2000元，而其余一线城市如广州、深圳等购物中心量存则相对较少，这主要是受到城市规模人口影响;重庆、西安等城市购物中心数量与租金趋势脱离，说明这些地区商业用地库存过剩。

服务性“新”消费边界持续拓展，全市在线娱乐、在线体育、在线游戏和互联网出行等新消费领域实现平台交易额同比增长25%，其中在线体育和在线娱乐同比增速均在30%以上。

商业综合体经营业态的“黄金比例”为：购物、餐饮和娱乐按照52∶18∶30分布。近两年来，无论房地产上市公司、大型房企，还是中小房企，乃至保险企业、制造业企业如娃哈哈、雨润等众多其他行业的企业均纷纷转向城市综合体的开发。除一线城市外，城市综合体在二、三线城市，乃至四线城市遍地开花。城市综合体未来一段时间内将保持高速增长态势。城市综合体经过数年的发展，成绩显著，而商业综合体将是未来城市综合体的发展方向，是城市综合体发展的主流模式。

商业综合体行业的开发模式，单纯以商业为主，占整个建筑综合体开发面积大约45%-65%的比例。创业比例占3%-5%的比例;真正以休闲和娱乐为主的商业综合体目前正在发展，比例大概占到30%左右，从开发商的实践当中可以看出，这四种开发模式当中，开发商的倾向性是非常明显的。

现在大部分的商业空间是以社区的购物中心为主。中国以区域中心和城市商业中心为主，根据数据统计，将来中国的社区商业，有30%会逐渐发展成更高的数据。

中国的购物中心目前大约有6000家左右，都是在20000平米以上的尺寸。未来10年，我国社区商业消费逐渐会占消费零售总额的三分之一，也就是中国由过去区域中心、城市中心的购物中心发展，逐渐向社区商业发展的趋势。

中国的购物中心大、中、小的业态几乎是趋同的，其实应该有一定的差异化，这既是中国购物中心的痛点，也是未来的机会。

我国商业综合体存量从2015年的2211个增长至3404个，城市综合体年度新增数量从2015年的169个增长至202个;预计2022年我国商业综合体存量约3629个，城市综合体年度新增数量约225个。

受限于地区人口数量、居民消费能力，我市商业综合体经营业态主要以百货和超市为主，尤其是县城里的商业综合体，大众化消费商品居多，专卖店和精品店较少，在餐饮和服务业态中，小吃和特色餐饮较多，正餐较少。KTV和影视较多，教育及培训机构较少。

随着营销模式的不断完善，商业综合体行业的发展也将受到更多的支持，比如跨境电子商务、大数据市场调研在线网发布的2023-2029年中国商业综合体行业市场全景调查及前景战略分析报告分析，这些新兴的营销模式将带来更多的市场支持和消费活动。

商业综合体行业市场前景分析

伴随着城市收缩等供求关系进一步失衡，地产企业及时调整应对策略，部分企业更关注三四线城市发展。

从综合体内商户数量看，在重点调查的8家城市商业综合体中，经营商户总数量为514户，其中自营或联营单位108家，仅占全部经营单位的21%。个别商业综合体内经营单位全部为对外租赁商户，如埇桥区同盛购物广场、泗县第一街购物中心、灵璧县莱迪购物中心等。

消费者对于商场的选择很大程度取决于商场交通的便利程度，而且对于熟悉的商场有一定的依赖性。商场引入的品牌、商场的话题流量还有价格是消费者其次考虑的因素。近70%消费者在商场的逗留时间不超过1小时。

室内运动业态作为关系到身体健康的业态，同健康业态一样在经过疫情之后迎来新的发展，而除了对运动健康的重视，室内运动如滑雪、攀岩、卡丁车、射箭、瑜伽馆等项目也成为人们出游受到限制之后家庭、朋友聚会娱乐的新方式。

90后、00后正迅速成为消费主力军，年轻一代对于空间、内容、服务各方面的追求，已经远超过线下商业的品质升级速度。“年轻力”作为未来趋势的关键词，与体验化、场景化一道主导了行业发展格局。

我国商业综合体带动的零售消费市场规模约39.2万亿元。随着近期中国各城市城市综合体的相继竣工，城市综合体带动的零售消费市场规模还将继续增长。

近年来，随着电商行业迅猛发展，部分零售行业实体店成了“观摩店”、“试衣间”，销售额大幅下降。以萧县龙城国购广场为例，其一期项目国购步行街2012年12月8日商户入驻率为100%，满铺开业，现如今只有70%的开业经营率，最低潮时开业率低至50%，商场第一层服饰零售几乎全部关停。如今开业率有所回升，但店铺换手率偏高。店铺空置及较高的换手率导致城市综合体管理方租金大幅下降，目前市场租金已普遍比原先开业时下降30%-50%。

商业综合体行业报告根据行业的发展轨迹及多年的实践经验，对中国行业的内外部环境、行业发展现状、产业链发展状况、市场供需、商业综合体行业竞争格局、标杆企业、发展趋势、机会风险、发展策略与投资建议等进行了分析，并重点分析了我国行业将面临的机遇与挑战，对商业综合体行业未来的发展趋势及前景作出审慎分析与预测。是企业、学术科研单位、投资企业准确了解商业综合体行业最新发展动态，把握市场机会!

商业综合体市场调研如何?中研研究院对该行业作了详尽深入的分析，更多行业具体详情可以点击查看中研普华产业研究院的报告《2023-2028年中国商业综合体行业深度调研与发展趋势预测研究报告》。