中国商品房市场现状分析：商品房萎缩了?

近年来，我国房地产行业发展迅猛，然而，由于政府调控政策的影响以及市场需求的变化，商品房的销售量出现了明显下降。在这种背景下，人们开始关注其他建筑行业是否能成为经济的新的增长点。

2021年，全国百城商品住宅成交规模预期高位持稳，月度变化呈现“先升后降”的态势，因中央“去杠杆”用力过猛，房企爆雷不断，整体行业信心严重受损，成交增长动能明显转弱。预判未来，虽然中央下调存款准备金率、放松信贷来维稳市场，不过介于前期5年高增长严重透支需求，2022年整体成交规模预计高位回落，不过降幅有限。

如果你想了解商品房行业的内外部环境、行业发展现状、产业链发展状况、市场供需、竞争格局、标杆企业、发展趋势、机会风险、发展策略与投资建议等进行了分析……我们研究院撰写的《2021-2026年中国商品房行业市场现状调查及投资策略咨询报告》。重点分析了我国商品房行业将面临的机遇与挑战，对商品房行业未来的发展趋势及前景作出审慎分析与预测。

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2019 年 2 月份以来，国房景气指数进入稳定阶段并有所回升，12 月景气指数为 101.27 点。进入 2020 年，受新冠肺炎疫情影响，房地产行业销售受到较严重冲击，施工进度及竣工计划也受到影响，2 月份较 1 月份下降2.88 点，景气指数跌至 97.45 点，1-2 月份为疫情影响最为严重时期，3 月份开始，随着疫情得到控制、社会各界开始有序复工，景气指数回升 0.78个点，至 98.96 点。7 月份开始，随着新冠疫苗研发取得突破性进展以及温度的升高，疫情得到进一步控制，景气指数回升至 100.13 点。

最近两年，受到国内疫情反复的影响，商品住宅销售面积和销售额增长率分别出现较大下降趋势，其中 2022年度商品住宅销售面积和销售额分别为 135,837.00万平方米和 133,308.00 亿元，较 2021 年度分别下降 24.30%及26.53%。

2020 年 7 月至 2021 年 6 月，疫情在全国范围得到有效控制，疫苗接种工作于 2020 年冬季开始陆续展开，在此期间，2020 年两会提出“房住不炒”，全国各地区因城施策，景气指数在 2021年 2 月上升至 101.42点后略有下降，2021 年 6 月，景气指数下降 101.05 点。自 2021 年下半年开始，国内多地相继阶段性出现阳性病例，在 2022 年全年疫情因素扰动下，国内房地产行业受到较大冲击，景气指数连续呈现下降趋势。

2021年，商品房销售面积17.9亿平方米，比上年增长1.9%;商品房销售额18.2万亿元，增长4.8%。2021年上半年和下半年商品房销售面积分别同比增28%和降15%。

一方面，信贷环境在年末边际宽松。1月17日央行超量续做到期中期借贷便利(MLF)，并下调MLF操作和公开市场逆回购操作的中标利率均下降10个基点，距离2021年12月降准仅一个月。此外11月起深圳、广州、中山、无锡、湖州等多个城市涉房贷款利率下降，合肥、广州、济南等房贷放款速度显著加快。整体居民信贷环境由三季度“史上最紧”逐渐放松。

另一方面，降价潮在全国进一步展开。房企在资金紧张压力下开展多轮次 “以价换量”，12月全国商品房销售均价环比再将0.9%。徐州、清远等多个城市 “一降再降”，预售价较高点降幅超过30%。

根据全国商品房销售面积、金额估算来看，12月商品房销售均价下降至9512元/平方米,环比再降0.9%，较年初1-2月下降14%。结合新房销售表现来看，各地区通过进一步的“以价换量”促进销售回款。

住宅作为一种基本的生活必需品，其价格波动对民众的生活稳定有着重大的影响。政府历来对房地产市场的关注度较高。房地产市场的发展对于国家土地利用、银行信贷、城市规划以及财政税收等宏观调控政策上具有很强的敏感性。

从全国70个大中城市商品住宅销售价格来看，环比总体延续四季度以来的下降态势，同比涨幅回落。

12月份，一线城市新建商品房销售价格环比下降0.1%。其中，广州、深圳分别下降0.6%和0.1%。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均下降0.3%，降幅比上月均收窄0.1pcts。三线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点。

商品房行业市场前景分析

房地产业的产业链较长、与其它产业关联度较高。与房地产业密切联系的行业有建材工业、建筑业、园林绿化、家电业、家具业，以及商业、文化、教育等配套设施和其他服务业等。这种高度关联性，使房地产业的发展起到带动其他产业和整个国民经济增长的重大作用。

我国城市化进程不断加速，城市更新和老旧小区改造工程亟待推动。通过推进城市更新和老旧小区改造，可以提升城市的整体环境，改善居民的居住条件，同时也带动了建筑材料、工程设计、装饰装修等相关产业的发展。

基础设施建设是国民经济的重要支撑，也是房地产行业的重要一环。随着人们生活水平的提高，对于公共交通、道路、水利等基础设施的需求也在不断增加。因此，基础设施建设领域对于推动经济发展具有重要作用。

随着年轻人独立居住意识的增强，住宅租赁市场开始受到关注。高端公寓、合租公寓等新形态的住房租赁方式逐渐出现，吸引了越来越多的租赁需求。因此，住宅租赁市场有望成为未来房地产行业的新增长点之一。

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