外墙面层计入建筑面积意味什么？商品房行业发展现状及市场需求分析

3月1日起，新的《民用建筑通用规范》开始实施。新规规定“建筑面积应按建筑每个自然层楼(地)面处外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算”，也就是说不仅外围建筑墙体，而且作为外围护结构的玻璃幕墙、金属幕墙、石材幕墙、人造板材幕墙等也要被计入建筑面积。

(相关资料图)

2022年8月25日住建部官网发布《民用建筑通用规范》公告(国标编号GB 55031-2022)，并指出本规范为强制性工程建设规范。

外墙面层计入建筑面积!购房会更贵吗?

不少分析认为，这意味着，新规后，建筑面积计算规则发生了重大变化，建筑面积将会增加，由此公摊也会增加。

这意味着外墙面抹灰、装饰面、装饰性幕墙等水平投影面积都需要算入建筑面积。总体来说，住建部实施的新规范与各地正在执行的房产面积测绘规范相差并不多，由于该标准是建筑规范，而不是测绘规范，在测绘规范未变的情况下，不会实际增加公摊面积。这个标准是建筑规范，不是测绘规范。

易居研究院研究总监严跃进认为，关于公摊面积的讨论之前比较多，建筑面积的新计算公式，客观上会使得购房者实际得房率减少。

根据中研普华研究院撰写的《2023-2028年中国商品房行业市场现状调查及投资策略咨询报告》显示：

商品房行业发展现状及市场需求分析

2022年，我国宏观经济面临下行压力，同时多地疫情反复、多个期房项目停工等超预期因素频出，叠加中长期住房需求动能释放减弱，房地产行业面临的挑战前所未有。2022年初以来，需求端政策及信贷环境不断优化，但政策效果并不明显，房地产市场深度调整态势未改。

从涨跌城市个数看，2022年以来，百城新建住宅、二手住宅价格月度环比下跌城市数量均维持在高位水平，二手住宅价格环比下跌城市数量整体呈上升态势。12月，百城新建住宅价格环比下跌城市数量为68个，较2021年同期增加10个;百城二手住宅价格环比下跌城市数量增至80个，已连续5个月超70个。从累计下跌城市数量来看，2022年新建住宅价格累计下跌的城市有70个，二手住宅价格累计下跌的城市有73个。

从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。

中央多次强调 " 允许地方‘一城一策’灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求 "，进一步明确了支持房地产市场稳定发展的信号。当前房地产市场情绪仍较为低迷，政策端仍需发力稳定预期。短期来看，各地因城施策的力度有望进一步加大，" 保交楼 " 相关举措继续落地见效，叠加信贷环境的优化改善，政策效果有望逐渐显现，特别是热点一二线城市，购房者预期和置业信心有望逐渐回升，但对于大多数城市来说，市场情绪的修复仍需要时间。

商品房在中国兴起于80年代，它是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的房屋，均按市场价出售。

商品房市场需求分析

目前经过近 一年的需求端政策缓步频放，三四线城市和部分非核心的二线城市需求端政策几乎已经应放 尽放，销售仍未见明显改善下，需求端政策放松的空间已经较小。而核心热点城市的政策则 仍有相对较大的空间，后续需求端政策有望在核心城市加码，考虑到核心城市本身热度保持、 供需关系较好，因此我们认为后续市场逐步企稳回暖的过程中，城市之间的分化仍然会持续演绎。

政策支持态度更加明确：从近期接连的重磅政策出台也可窥见当前地产行业下行幅度或已超过市场 的忍耐度，一旦未来行业继续下行，我们预计更大力度的政策有望出台，例如近期热点城市 杭州放松限贷，核心城市、核心区域的需求端政策放松仍有空间。因此我们认为目前房地产 市场的消极因素正在逐步出尽，市场销售处于磨底阶段。

我们预计2023年全国商品房销售金额增长 5.8%。我们认为市场当前已经处于磨底阶段，进入2023年，消极因素逐步出尽，疫情等干扰因素在疫情防控优化的背景下逐步消退， 并且随着“保交楼”的持续推进、需求端政策的逐步释放、融资端政策逐步生效后房企信用修复，居民对于购房的观望情绪会逐步降低，销售有望在明年逐步修复。

商品房行业报告对中国商品房行业的发展现状、竞争格局及市场供需形势进行了具体分析，并从行业的政策环境、经济环境、社会环境及技术环境等方面分析行业面临的机遇及挑战。还重点分析了重点企业的经营现状及发展格局，并对未来几年行业的发展趋向进行了专业的预判。

本报告同时揭示了商品房市场潜在需求与潜在机会，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对政府部门也具有极大的参考价值。

未来，商品房行业发展前景如何?想了解关于更多行业专业分析，请点击《2023-2028年中国商品房行业市场现状调查及投资策略咨询报告》。