各地持续推进TOD模式创新落地 TOD模式行业运营态势及前景分析 当前观点

TOD即是指：“以公共交通为导向的发展模式”。其中的公共交通主要是指火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线，然后以公交站点为中心、以400～800米(5～10分钟步行路程)为半径建立中心广场或城市中心，其特点在于集工作、商业、文化、教育、居住等为一身的“混合用途”，使居民和雇员在不排斥小汽车的同时能方便地选用公交、自行车、步行等多种出行方式。

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各地持续推进TOD模式创新落地

《加快建设交通强国五年行动计划(2023—2027年)》明确了未来五年加快建设交通强国的思路目标和行动任务，其中明确提出深入实施城市公共交通优先发展战略。

如“遴选50个左右城市开展国家公交都市创建，建立公交都市建设长效机制”、“完善城市公共交通法规政策体系，推动出台城市公共交通用地综合开发政策”等等。在交通强国战略背景下，各大城市积极推动公共交通高质量发展，推进TOD模式创新与落地，向宜居、韧性、创新、智慧、绿色、人文的新型城市建设目标迈进。

北京加快推进城轨融合

今年5月，《2023年北京市交通综合治理行动计划》(以下简称行动计划)发布，行动计划从“优化供给、调控需求、强化治理”三个方面共提出42项任务，持续推动轨道交通“四网融合”，多层面促进公交与轨道融合发展，持续提升慢行系统品质等。

根据预期指标，到2023年底，北京市中心城区绿色出行比例力争达到74.7%，市民45分钟以内通勤出行占比达到54%，全市轨道车站出入口换乘距离小于50米的公交站点占比达到86%。

无锡开展公交场站TOD项目先行研究

今年3月，无锡市国土资源局梁溪分局探索向天空、向地下要空间，开展公共交通场站TOD开发利用研究，并积极对接公交部门、设计单位进行研究。

会上重点讨论了公共交通场站TOD项目的设计理念、交通组织、开发强度等控制性指标，充分考虑居民的生活和出行需求，统筹土地要素支撑和规划服务保障，并提出了在复合利用情况下的绿地率、建筑密度要求的创新方向。

杭州系统推进城市更新

近日，《杭州市全面推进城市更新行动的实施意见(试行)》(征求意见稿)(以下简称《实施意见》)面向社会公开征求意见，旨在加快转变城市发展方式，系统推进杭州市城市更新。

高效推动土地集约化利用，建设多功能复合型地下空间，鼓励地下公共空间与轨道站点连通，提升地下空间交通可达性、环境品质和空间适宜度。大力推进 TOD 综合开发模式，提高地铁站点周边人口、岗位覆盖率，打造“轨道上的城市”。

根据中研普华产业研究院发布的《2022-2027年中国TOD模式行业运营态势分析及投融资模式咨询报告》显示：

从自身来看，TOD能够提升城市品质，促进经济发展;对于轨道交通，TOD能够提升客流，以综合开发收益反哺轨道交通建设和运营;对于开发项目，TOD意味着交通便利、物业增值、商业自带客流量;对于市民，TOD意味着宜居宜业、便利安全、健康环保的崭新公交都市生活方式。因此，TOD是一种“精明”的模式。

国内TOD模式已经形成了全域、全模式、全流程、全主体以及全要素的特点，越来越多城市开始在全市范围内开展TOD研究，项目范畴也从城轨扩展至高铁、城际、BRT、常规公交等，且在开发中更重视市、区以及社会资本的合作开发，以“TOD+”理念提高基础设施与公服配套的集聚度和智能度，汇集各类生产生活要素。

TOD模式行业运营态势及前景分析

公共交通有固定的线路和保持一定间距(通常公共汽车站距为500m左右，轨道交通站距为1000m左右)。这就为土地利用与开发提供了重要的依据，即在公交线路的沿线。尤其在站点周边土地高强度开发，公共使用优先。

近年来，随着国内城镇化的加速发展，大城市“城市病”也越来越严重。拥堵、通勤时间长、资源高度集中等问题越来越受到城市规划者的关注。在日本东京和香港本岛成功的示范之下，TOD模式逐渐进入了决策制定者们的视野中，其核心就是对轨道交通沿线土地资源和车辆基地的综合开发。

北京、深圳、上海等城市发展领先，土地资源稀缺、轨道交通发达等条件成熟，TOD模式已经出现了成熟的案例。其他经济发达、人口密度大的城市也紧随其后，或开发、或规划，对轨交车辆基地的开发已经成为趋势。

目前，国内成熟的TOD模式开发区域都在搭建综合的业态模式。以京投发展为例，轨交车辆基地的开发规模在50万到100万平方米之间，覆盖三公里范围之内。同时导入养老、教育、零售、文娱、办公、家居、酒店、置换、科技等产业，最终形成完整智慧生态体系。此外，为了发展整个区域的活力和业态，京投发展已经开始自营物业。

基于基础设施建设带动土地增值从而反哺城市发展的优势，让TOD模式受到重视，相关政策频频发布。易居研究院统计数据显示，仅2021年便有8个城市出台关于城市轨道交通场站及周边地区综合开发的相关政策，其中3个城市首次出台市级TOD政策。

截至2020年末，我国已运营TOD项目的城市超过20座，在建或规划TOD项目的城市超过30座。近两年来，TOD市场空间仍在持续释放，有机构预测全国TOD规模近年将达到5万亿。

更多行业详情请点击中研普华产业研究院发布的《2022-2027年中国TOD模式行业运营态势分析及投融资模式咨询报告》。