2023-08-03 19:38:54 来源 : 科技野武士
虽然早在十多年前，各省市都制定了新房预售资金监管账户管理办法，但是实际监管结果却在各省市和各银行均有差别，甚至对保障自身贷款安全的专户和保障业主预售资金安全的专户区别对待，在相关的金融服务纠纷当中发生了诸多光怪陆离的案例。
今年，农业银行的2份判决书就把这种“区别看待”表现得了淋漓尽致。
(相关资料图)
最近，“房子烂尾女子停交房贷上黑名单”登上热搜榜，所涉及的是一桩农业银行借贷纠纷案件。
案件详情是，2019年广西人王琦(化名)的母亲购买了广西南宁蓝光雍锦澜湾的商品房，与开发商和中国农业银行南宁分行一同签订了《个人购房担保借款合同》，贷款金额为57.5万元，王琦是担保人。但是2021年开发商延期交房，直至今日仍未完工，王琦要求在交房之前，农业银行停贷停息，不增加任何额外费用，却被农业银行列入征信黑名单。
王琦查阅资料发现，广西银保监局曾经对农业银行南宁分行出具监管意见函，明确指出该行在“雍锦澜湾”项目的贷款业务中，未严格监控预售资金流向，使2.83亿房屋预售资金没有实际用于项目工程建设，也没有严格落实个人住房按揭贷款全部存入商品房预售资金监管账户的要求。
于是，王琦与农业银行对簿公堂。王琦认为，正是因为农行南宁分行的行为涉及违规放贷，而且没有对开发商挪用账户资金尽到足够的监管义务，才导致预售资金未能进入预售资金监管账户，以至于最终蓝光雍锦澜湾项目停建。
耐人寻味的是，农业银行南宁分行的代理律师在庭上回应称，银行将贷款支付至非监管账户，与房屋能否按期交付，不具有直接因果关系，房屋不能如期交付责任也并不在银行。
接下来再对比看今年发生的另一期案例。
今年3月24日吉林中级人民法院裁决了孙洪涛、中国农业银行股份有限公司乾安县支行等借款合同纠纷案件，这份案件的明细是，2020年乾安县嘉恒房地产因资金周转需要，向孙洪涛借款80万元，出具了借条，并承诺一旦违约支付30%的违约金以及相关的追偿费用，但是此后嘉恒房地产并未按时还款，而且孙洪涛催要无果，最终起诉到法院。
嘉恒房地产的公司账户是没钱了，但是嘉恒房地产与农业银行乾安支行存在一手房贷款合作以及个人购房担保合作，嘉恒房地产专门在农业银行乾安县支行设立了一个保证金账户，账户内还有数十万元，因此孙洪涛要求法院冻结该账户用于清偿借款。
不过农业银行乾安分行提出了这样的辩词：该保证金专户虽然是以嘉恒房地产的名义设立，但是专用于购房按揭贷款债权的担保，我行对该保证金专户专项储存、专户管理，嘉恒房地产不经我行同意，无权擅自使用以及处分该保证金，法院也不该冻结。
从上述辩词来看，保证金专户是关乎农业银行贷款资金风险，农业银行对这类账户的监管相当严格，虽然是开发商设立的账户，但也不是开发商说的算。
对比这两个案例，相当具有戏剧性：涉及到房主房款资金安全，本该被农行监管资金，农业银行并不认为资金被挪用、工程停建就跟自己有关;然而涉及到农行贷款资金安全，农业银行为房企设立保证金专户专门且严格监管，开发商无权挪用，更不能被用于强制偿债。
实际上，不管是预售房资金监管账户还是保证金专户，都是农行应尽监管义务的账户。为何对待前者，几乎完全不提义务，对于后者却严阵以待、丝丝入扣，极力强调权利?
值得注意的是，农业银行的房地产贷款业务还一直是银行之首，2022年末，农业银行房地产业贷款余额上涨至8396.21亿元，住房按揭贷款规模也高达5.3万亿元，位居全国银行第三。
2021年农行的房地产业不良贷款余额为281.72亿元，不良率为3.39%，相比2020年的142.09亿元和1.81%，几乎翻了一番。2022年，房地产业不良贷款余额继续扩大至460.39亿元，同比增长63.4%，不良率也升至5.48%。与此同时，2022年农行的个人住房贷款不良率抬升至0.51%，六大行中仅次于中行。
尽管农行曾单独发布公告表示自身涉及“保交楼”风险的业务规模比较小，总体来说风险可控。但4月28日，农业银行业务部副总经理荣慧在1季度业绩说明会上直言，今年一季度农行的房地产开发贷款不良率出现上升，上升原因主要是前期盲目扩张、负债规模大的大型房企的存量项目风险暴露。
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