胥江、斜塘2宗地块触顶摇号！2宗溢价成交！苏州三批次土拍吸金118亿元！

今天上午十点，苏州三批次土拍准时开拍。

(资料图)

本场土拍共有12宗地块出让，包括相城6宗、园区2宗、姑苏区2宗、吴中区1宗、吴江区1宗，位于姑苏胥江、南门、园区斜塘、吴中城南、相城元和、黄桥、经开区、黄埭和吴江太湖新城。

总出让面积为42.26万㎡，成交总价为xx亿元，最高成交楼面价为姑苏区南门地块28456元/㎡，最低成交楼面价为相城黄埭地块9800元/㎡。

苏地网挂【2023】8号公告土拍成交结果如下：

12宗涉宅地块中，2宗触顶摇号，2宗溢价成交，8宗底价成交。

苏州三批次土拍地块成交详情

姑苏胥江地块竞价38轮后，进入摇号环节，成交总价68625万元，成交楼面价23000元/㎡，溢价率15%。

姑苏南门地块经过1轮报价，由中建国际＆苏州轨交竞得，成交总价219193万元，成交楼面价为28456元/㎡，溢价率0%。

园区斜塘26号地块经过30轮报价，进入摇号环节，成交总价为140845万元，成交楼面价为28175元/㎡，溢价率15%。

园区斜塘27号地块经过2轮报价，被保利置业竞得，成交总价为148217万元，成交楼面价为22075元/㎡，溢价率0.34%。

吴江太湖新城6号地块经过1轮报价，被中建三局＆武汉联投置业、长三角一体化示范区苏州湾投资发发展（江苏）集团有限公司竞得，成交总价为62947万元，成交楼面价为10262元/㎡，溢价率0%。

吴中城南地块经过1轮报价，被苏州恒邦置地竞得，成交总价为100069万元，成交楼面价为15000元/㎡，溢价率0%。

相城元和33号地块经过1轮报价，被苏州兴华房地产开发有限公司＆苏州市相城区元和房地产开发有限公司竞得，成交总价为82268万元，成交楼面价为16000元/㎡，溢价率0%。

相城元和34号地块经过2轮报价，被兴华房地产开发有限公司＆苏州市相城区元和房地产开发有限公司竞得，成交总价为41640万元，成交楼面价为15831元/㎡，溢价率0.97%。

相城黄桥29号地块经过1轮报价，被建发＆苏州市东挺河智能科技发展有限公司竞得，成交总价为65051万元，成交楼面价为12480元/㎡，溢价率0%。

相城黄桥30号地块经过1轮报价，被建发＆苏州市东挺河智能科技发展有限公司竞得，成交总价为72951万元，成交楼面价为12489元/㎡，溢价率0%。

相城经开区31号地块经过1轮报价，被漕湖置地＆中惠房地产竞得，成交总价为105062万元，成交楼面价为16000元/㎡，溢价率0%。

相城黄埭32号地块经过1轮报价，被苏州市联胜置业有限公司＆苏州市江南国际置业有限公司竞得，成交总价为74440万元，成交楼面价为9800元/㎡，溢价率0%。

从第三批次土拍挂出的12宗地块来看，本批次核心区供地减少，整体竞争热度有一定回落。

本轮土拍延续了首批次和二批次的“整体持稳、局部火热”的态势，并持续分化。

1.核心优质地块触顶摇号，而地段一般的地块仍底价或者低溢价成交。

姑苏胥江24号地块、园区斜塘26号地块毫无悬念地触顶摇号，斜塘27号地块、相城元和34号地皆经过2轮报价后溢价成交，且两块地的溢价率皆在1%以下，其它地块皆底价成交。

可见在当下的苏州土地市场，分化加剧，只有好地块才有市场。

2.拿地房企多为央国企和地方国企

从拿地房企来看，仍旧以中建国际、保利置业、建发房产、中建三局等稳健的央国企为主，还有苏州轨交、相城区元和房地产开发有限公司、吴中经开国发、漕湖置地等地方国企。

本场土拍还延续了二批次的央国企和地方国企联合拿地的模式，比如说中建国际和苏州轨交联合拿下吴中城南地块，建发＆苏州市东挺河智能科技发展有限公司联合斩获相城黄桥两块地。

这种拿地模式降低了拿地风险和成本，也增加了这些房企的货值，而这些开发经验丰富、且实力稳健的央国企加入，将利好这些地块未来产品的打造，对于购房者来说也是好事。

也由此可见，这些房企对苏州这座城市的房地产市场发展仍旧看好。

3.受制于地块素质条件，本批次土拍热度下跌明显

我们知道，今年以来苏州的首批次和二批次土拍，在优质地块的助推之下，土地市场呈现一定的热度，表现为城市头部价值板块的优质地块竞拍轮次多达40+、60+轮次，且意向房企中民企数量增加，投资拿地意愿强烈。

而今天这场土拍2宗摇号地块最高竞拍轮次也才38轮，拿地房企也没有了民企的身影，这背后的主要原因就是地块素质条件的制约。

和前两场土拍出让的地块条件相比，本场土拍出让的12宗地块中，仅有园区次核心斜塘两宗地，还有姑苏核心胥江地块受房企关注较多，其他皆位于非核心地段。

总的来说，本场土拍的结果并不让人意外，皆在情理之中。

以下为地块详情解读：

壹

姑苏区

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第三批次集中供地，姑苏区继续出让了两宗优质涉宅地块，分别位于南门与胥江板块。

2023年以来，姑苏区已经挂出了5宗涉宅用地，达到了近年来挂牌数量之最。

-胥江运泰路南24号地块-

苏地2023-WG-24号地块未开先火，在挂牌期就已经有7轮报价，已加价1000万元。

经过38轮激烈竞价后，该地块超过最高限价，进入摇号环节，成交楼面价为23000元/㎡，成交总价为68625万元，溢价率为15.08%。

苏地2023-WG-24号地块位于吴门桥街道运泰路南、凌波路东，西侧紧靠京杭大运河，拥有运河景观。

根据要求，项目最低装标2000元/㎡，同时住宅户型面积不低于120㎡，其中，140㎡以下户型不超过总户数的30%。

地块位处胥江板块，各项生活配套也十分成熟。

交通方面，地块距轨交5号线双桥站约800m，一站可直达轨交2号线、5号线换乘站劳动路站；向西约1公里就是轨交3号线与5号线换乘站索山桥西站，公共交通十分便捷；

教育方面，周边有胥江实验中学、苏州市劳动路实验小学校等学校；

商业方面，胥江龙湖天街即将于今年7月开业。此外，地块距狮山核心商圈也仅2公里左右。

目前板块内新盘仅桃溪澜园在售，项目最后一批次房源近期取证，其整体备案均价4.2万元/㎡，较此前价涨2%。待入市项目仅仁恒48号项目，住宅部分打造为9-11层低密洋房。

地块周边次新二手房仁恒公园世纪、海胥澜庭等挂牌价格在4.7-5.4万元/㎡，项目入市后将有一定倒挂优势。

待桃溪澜园最后一批房源售罄，胥江板块也将进入房荒，胥江24号地块的出让也是对板块新一轮的补仓。

-南门市实小北地块-

苏地2023-WG-25号地块经过一轮报价被中建国际＆苏州轨交竞得，成交总价为219193万元，成交楼面价28456元/㎡，溢价率0%。

苏地2023-WG-25号地块占地约3.42万㎡，根据规划地块共包含A区、B区、C 区，A 区为城镇住宅用地，区域内居住建筑最小户型不小于160㎡，B区为城镇住宅、科研混合用地，区域内内居住建筑最小户型不小于140㎡ ，C区为地下空间。

地块位处主城核心，周边配套也十分完善。

交通上，地块毗邻4号线人民桥南站。

商业配套方面，苏纶场就位于项目北侧，汇邻广场、环宇荟等商业都在附近，另外南门商圈今年改造后的泰华商城与金地广场也将与我们见面。

地块一路之隔就是苏州市实验小学、苏州市实验小学附属幼儿园。

南门板块已经断供多年了，上一个新房项目还是2021年入市的东原印长江，项目备案均价36188元/㎡。

目前楼市主要以二手房市场为主，板块内部分二手房在苏州市实小学区光环之下，一些房龄较长的“老破小”均价都在4.1-4.5万元/㎡，次新房如朗诗南门绿郡成交均价更是达到了6.1万元/㎡。

贰

工业园区

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工业园区有两宗宅地出让，均位于斜塘板块，从去年开始斜塘板块供应迎来了爆发。

-斜塘东宏路南26号地块-

苏地2023-WG-26号地块未开先火，在挂牌期就已经有3轮报价，已加价1000万元。

经过30轮激烈竞价后，该地块超过最高限价，进入摇号环节，成交楼面价为28175元/㎡，成交总价为140845万元，溢价率为15.11%。

地块位于在建轨交6号线金家堰站西侧，片区内还规划了2所幼儿园、1所九年一贯制学校、1宗商业用地和1个轨交站点，未来教育、商业配套齐全，生活与出行都十分便利。

近年来，随着奥体板块开发完善，被人们称为“奥体南”的斜塘板块也被赋予了更多的期待，板块新房市场竞争也较为激烈，华发仁恒河滨雅苑、保利天珺、象屿天悦东方项目产品定位都向高端改善转化，象屿天悦东方在6月19日领取二批次预售证，备案均价45784元/㎡，比首批次上涨了334元/㎡。

值得一提的是，与地块一路之隔苏地2023-WG-17号地块，在5月末的第二批次集中土拍中，竞价41轮后，由华润置地摇号竞得，成交总价162717万元，成交楼面价28175元/㎡。

根据规划，地块装标为3000-6000元/㎡，并且有人才房。

-斜塘原莲花停保厂地块-

苏地2023-WG-27号地块经过2轮报价被保利置业竞得，成交总价为148217万元，成交楼面价22075元/㎡，溢价率0.34%。

该地块位于斜塘老街，距在建轨交8号线东延路站与在建轨交6号线约1.5公里左右，南侧就是独墅湖大道，交通较为方便.

周边有莲花商业街、联丰广场等商业，距奥体商圈也只需约3公里车程。

地块离在售的斜塘三子都有一定距离，二手房市场，周边的安置房小区莲花新村挂牌价在2.5万元/㎡左右，不具备参考性。与地块一路之隔的翰林缘挂牌均价3.3万元/㎡，建屋海德公园挂牌均价则达4万元/㎡。

叁吴中区

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吴中区本次仅有1宗宅地出让，位于城南板块。

-城南枫津路西28号地块-

吴中城南地块经过1轮报价，被苏州恒邦置地竞得，成交总价为144967 万元，成交楼面价为15000元/㎡，溢价率0%。

苏地2023-WG-28号地块位于吴中区城南街道澄湖东路北侧、枫津路西侧。

地块毗邻在建地铁7号线枫津路站，自驾方面可通过吴中大道、东环南延等城市快速路，出行便捷。

南侧一路之隔就是碧波中学与碧波实验小学，东北侧为枫津实验小学，未来就学也较为方便。东吴龙湖天街、城南印象生活广场等商业配套距地块也不远。

板块在售新房万科保利滨河湾、晴翠璟园、明月滨河、中交春映东吴等价格都在2.8-2.9万元/㎡，所剩房源均不多了。

板块内纯新盘龙湖云河颂打造6栋9-10F建面约178-225㎡洋房，容积率1.4，是吴中城南少有的纯洋房社区，整体备案价34695元/㎡，为板块房价天花板。

肆

相城区

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苏州第三批次集中供地中，相城区一举推出了6宗宅地，总出让面积约为23万㎡，成为了三批次供地主力军。6宗地块涉及黄埭、黄桥、澄阳与元和板块，核心、次核心、乡镇板块“雨露均沾”。

-元和华元路南33、34号地块-

苏地2023-WG-33号地块经过1轮报价被苏州兴华房地产开发有限公司＆苏州市相城区元和房地产开发有限公司竞得，成交总价为82268万元，成交楼面价16000元/㎡，溢价率0%。

苏地2023-WG-34号地块经过2轮报价被苏州兴华房地产开发有限公司＆苏州市相城区元和房地产开发有限公司竞得，成交总价为41640万元，成交楼面价15831元/㎡，溢价率0.97%。

两宗地块位于元和板块所规划的“阳澄新城宜居宜业中心”片区，居住氛围浓厚，配套也较为丰富。

交通方面，地块周边有在建地铁8号线站点，北侧在建春申湖隧道未来可直接到达园区。

教育方面，周边有陆慕高级中学、苏州大学阳澄湖校区等众多教育资源，形成教育组团特色。

商业方面，目前周边商业较为匮乏，地块距相城天虹、在建龙湖天街约3公里左右。

地块邻近阳澄湖，周边都是低密度住宅项目，二手房挂牌均价在1.9-2.9万元/㎡，其中别墅、叠加、洋房项目的二手房价格均在2.5万元/㎡以上。

华元路南周边片区已经很久没有新房供应了，以这两宗地块的低密属性与地理位置，未来或将打造低密度住宅。

-黄桥29号地块-

苏地2023-WG-29号地块经过1轮报价，被建发＆苏州市东挺河智能科技发展有限公司竞得，成交总价为65051万元，成交楼面价为12480元/㎡，溢价率0%。

地块规划条件：

-黄桥30号地块-

苏地2023-WG-30号地块经过1轮报价，被建发＆苏州市东挺河智能科技发展有限公司竞得，成交总价为72951万元，成交楼面价为12489元/㎡，溢价率0%。

地块规划条件：

-经开区31号地块-

相城区经开区春申湖路南、澄星街东31号地块经过1轮报价被漕湖置地＆中惠房地产竞得，成交总价为105062万元，成交楼面价16000元/㎡，溢价率0%。

地块规划条件：

-黄埭32号地块-

相城区黄埭镇中市路东、春照路南32号地块 经过1轮报价，被苏州市联胜置业有限公司＆苏州市江南国际置业有限公司竞得，成交总价为74440万元，成交楼面价为9800元/㎡，溢价率0%。

地块规划条件：

吴江区

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吴江区本次出让的地块位于吴江太湖新城板块。

-太湖新城长安路东6号地块-

WJ-J-2023-006号，位于吴江太湖新城东太湖大道北长安路东，经过1轮报价，被中建三局＆武汉联投置业、长三角一体化示范区苏州湾投资发发展（江苏）集团有限公司竞得，成交总价为62947万元，成交楼面价为10262元/㎡，溢价率0%。

地块位于吴江太湖新城板块，距离轨交4号线与吴江汽车站很近，公共交通出行较为便捷，周边还有万宝财富广场、吴江天虹等大型商业综合体，各项配套较为丰富。

作为吴江区楼市“王牌”的吴江太湖新城，近年来城市资源配套不断兑现，板块价值备受市场认可，板楼市竞争也比较激烈，板块产品类型含括叠加、洋房、小高层和高层，类型丰富。

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