2023-08-03 13:54:18 来源 : 金融界
这会真的要恭喜还没提前还贷的人了。
7月中旬小女警就分析过，大家房贷站岗可能有救了，存量房贷调整会是个趋势。
而现在，存量房贷要调整基本是板上钉钉了。
(资料图片仅供参考)
昨天（8月1日），中国人民银行发布《中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议》的通稿。
其中，大家最关心的存量个人房贷部分的说法，已经由7月中旬央行高层的口径由“鼓励和支持”变成“指导”。
央行频繁提及存量个人房贷利率的事，而且说法也更进一步，这就意味着，个人住房贷款利率的下调基本算是得到官方的点头了。
这阵子大家都在期待楼市大招，给进入ICU的楼市打几剂强心针。
就连新房都卯足了劲，把即将有政策大招放在了营销的海报上，向市场传递良好的信号。
因为高层也在重要会议之后，楼市松绑信号输出更猛烈了。
7月24日，上半年重磅会议指出要适时调整优化房地产政策，因城施策；
7月27日，住建部一把手在企业座谈会上重点提及进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。
7月29—31日，四个一线城市住建部门表态，将贯彻重要会议和住建部座谈会的精神落实工作，支持和更好满足刚性和改善性住房需求。
对各个城市来说，影响就相当于拿到了政策的令箭，调整的手段就可以比较灵活了。
所以可以看到昨天（8月1日），内蒙古赤峰市就率先领会住建部领导讲话精神，对公积金贷款执行“认房不认贷”政策。
但这只是楼市ICU强心针的前菜。
如果“认房不认贷”政策全面铺开，真正有价值的是对一二线城市的影响。
就目前来看，北上广深的贷款资格最严格，认房又认贷。
其中北京二套首付比例不低于60%-80%，上海是不低于50%—70%，深圳、广州是不低于50%。
二线城市如西安、成都，二套首付比例最高的也要70%。
如果认房认贷政策调整为，认房不认贷了以后，基本上这些地方的改善群体置换二套房子，首付的压力就会减小。
可能有人会说，“认房不认贷”这个政策，不痛不痒的。
可不能小看了这小小的变动了。
当初全国楼市多个地方出台“参考价”政策，导致各地市场成交量迅速收缩，最根本的原因就是间接抬高了大家换房的贷款门槛。
就拿深圳来说，当初参考价出台后，买家不能再加杠杆，二手房首套首付比例瞬间间接提高到五成，二套改善贷款比例拉高到7—8成，导致置换群体无从下手，市场迅速回归冷静。
所以如果“认房不认贷”能够全面铺开，毫无疑问对这些城市来说，成交必然也会出现一波反弹。
看得出，“认房不认贷”如果调整，主要目的是降低改善型住房需求的首付和利率成本，也恰恰印证高层所说的话——“更好满足居民刚性和改善性住房需求”。
但调整存量个人住房贷款利率就不同了，影响的是千千万万的有房一族。
尤其是房贷利率站岗的那一批人，利率5%—6%左右的并不在少数。
如果能调整，节省的利息是非常明显的。
到目前为止，我国的个人存量房贷规模将近40万亿。
根据人民银行的数据，2023年二季度末我国银行房地产贷款余额共53.37万亿元，其中个人住房贷款余额38.6万亿元。
假设按照每人买房贷款150万计算，那就将有2573.2万人还背着房贷，能够惠及的范围将近一个上海市的人口。
而且相信全国身上背有房贷的人口，远不止这几千万。
不过怎么个“指导法”，央行还没有给出具体的说法。
到底是直接按照之前高层提到的“协商变更合同约定或者新发放贷款置换原来的存量贷款”，还是商业贷款可以转公积金贷款，又或者是直接把选择权留给贷款人，可以走不同银行之间转按揭的方式，暂时还不清楚。
按照目前的节奏来看，无论是哪种方式，中间要调和的是银行的利益关系，不会直接一刀切。
比如可能先放开“商转公”的口子，目前很多地方都暂时不能操作“商转公”，或者“商转公”对公积金额度也有要求。
具体的做法估计还在研究。
但是对准备提前还款的人来说，可能需要犹豫一下了。
因为我们的房贷，银行已经把利息收取提前计算好。
基本上前10年，还进去的房贷包含利息的部分非常高，偿还了七八年的房贷，可能本金没还多少，这种情况提前还贷或者转按揭之类的意义已经不大了。
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